Mikor kell felszámítani forgalmi adót az ingatlanértékesítés után, és mire kell ügyelni, ha az adóalany áfakötelezettséget
választ erre a tevékenységre?
Az ingatlanok értékesítése fő szabály szerint az áfatörvény 86. paragrafus (1) bekezdésénekj)–k) pontjai értelmében adófizetési kötelezettséget nem keletkeztető, adómentes ügyletnek minosül, tehát a vételár után adót felszámítani nem kell.
Az áfatörvény azonban a főszabály alól kivételeket is meghatároz. Ennek értelmében az olyan beépített ingatlannak
(ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítése, amelynek elso rendeltetésszeru használatba vétele még nem történt meg, vagy megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély (vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás
esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele) jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el két
év, minden körülmények között adóköteles ügyletnek minosül, amelyet áfafizetési kötelezettség terhel.
Minden olyan esetben, amikor az adott ingatlan rendeltetésszeru használata a korábbi rendeltetésszerű használattal megegyezik, de valamiért új használatbavételi engedély kerül kiadásra, akkor az esetlegesen kiadott új használatbavételi engedély nyomán nem jön létre új ingatlan, mivel az új használatbavétel nyomán nem valósul meg az első rendeltetésszerű használatba vétel. Ezen (azaz az új ingatlanok értékesítésén) túl minden esetben adóköteles ingatlanértékesítésnek minosül még az építési telek értékesítése is. Ez alapján a beépített ingatlanok körébol a beépítés alatt álló és a beépített új ingatlan értékesítése kötelezően adóköteles, a használt ingatlan értékesítése pedig adómentes.
Az értékesíto félnek azonban lehetősége van a foszabály szerint az adómentes, használt ingatlan értékesítését adókötelessé tenni az áfatörvény 88. paragrafus (1) bekezdésének a) pontja alapján. Az adózás rendjéről szóló 2003. XCII. törvény (Art) 22. paragrafusa határozza meg az egyes áfabejelentések menetét. A 22. paragrafus (1) bekezdésének
b) pontja szerint az áfa alanya az adóköteles tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejuleg nyilatkozik arról, hogy
„b) egyéb speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenység esetén az adókötelessé tételt választja”.
Az adóköteles tevékenység megkezdésével egyideju választás azt is jelenti, hogy ha az adóalany alapításkor nem végzi az
adott tevékenységet, akkor elegendő abban a pillanatban bejelenteni az áfafizetési kötelezettség választását, amikor az adóalany
ténylegesen megkezdi az adott tevékenységét.

2015. január 1-jétol ugyanakkor egy speciális kisegítő szabály is található az Art-ben [22. paragrafus (17)]: „Az adózó a bevallások utólagos adóellenőrzésének megkezdését megelőzően, az adó megállapításához való jog elévülési idején belül, az adóhatósághoz benyújtott kijavítási kérelem útján kezdeményezheti az (1) bekezdés b)–d), valamint h)–i) pontja szerinti választása módosítását, amennyiben a módosítás az adó, adóalap, költségvetési támogatás összegét – az adózó benyújtott bevallását figyelembe véve – nem érinti.” Bár a fenti szabály valóban nem teljesen egyértelműen került megfogalmazásra,
értelmezésünk szerint azt jelenti, hogy ha egy adott adóalany például áfásan adta bérbe az ingatlanjait, vagy áfásan értékesítette
azokat, de elmulasztotta az áfanyilatkozat megtételét, később pótolhatja azt.

A nyilatkozat megváltoztatására az Art 22. paragrafusának (2) bekezdése viszonylag rövid értelmezést tartalmaz; e szerint
„az (1) bekezdés szerinti nyilatkozat megváltoztatását […] a változtatást megelőző adóév utolsó napjáig kell bejelenteni”. Ugyanakkor az áfatörvény 88. paragrafusának (5) bekezdése alapján az az adóalany, aki (amely) élt az előzőekben említett választási jogával, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.
Ha az adóalany nem választott adófizetési kötelezettséget, akkor azt az adózás rendjéről szóló törvény szerint a tevékenység
megkezdését megelőzően vagy az adóév elejével választhatja. Tehát az ingatlant értékesítő adóalany a használt ingatlan
értékesítése tekintetében adómentesség helyett adókötelezettséget választhat. Ebben az esetben az adó alapjára az áfatörvény 82. paragrafusának (1) bekezdése szerinti 27 százalékos adómérték alkalmazandó.
Ha a 86. paragrafus (1) bekezdésének j) pont alá tartozó használt ingatlan értékesítésére adókötelezettséget választ az
adóalany, akkor az adó megfizetésénél figyelemmel kell lennie az áfatörvény 142. paragrafusában foglaltakra is. Ezen szakasz
(1) bekezdés e) pontjában foglaltak szerint ugyanis – figyelemmel ugyanezen a (3) bekezdésében foglalt feltételekre is – az adó
megfizetésére nem az értékesítő, hanem a termék, vagyis az ingatlan beszerzője lesz az adó fizetésre kötelezett (fordított adózás).
Fontos, hogy az áfatörvény 142. paragrafus (3) bekezdésében foglalt feltételeknek együttesen kell fennállniuk, azaz az ügylet
teljesítésében érintett felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen, és egyikének se legyen olyan, az áfatörvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tőle adó fizetése ne lenne követelhető.
Ebben az esetben az adóalany által kiállított előleg-, illetve végszámlán egyértelmű utalásnak kell lennie arra, hogy az ingatlan
értékesítése után az ingatlan megvásárlója az adófizetésre kötelezett [áfatörvény 169. § n) pont].
Érdemes kiemelnünk, hogy az áfatörvény 142. paragrafusának (5) bekezdése szerint a fordított adózásban az érintettség
valószínűsítése mellett az ügylet teljesítésében érintett bármelyik fél kérheti a többi érintett féltől, hogy nyilatkozzon, az állami
adóhatóságtól pedig, hogy tájékoztassa az adóalanyi státusával összefüggően a (3) bekezdésben említett feltételek teljesüléséről
(belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok legyenek a felek, és egyiküknek se legyen olyan jogállása, amelynek alapján tőlük adó fizetése ne lenne követelheto), illetve arról is, hogy az ingatlant értékesítő adóalany élte, és ha igen, milyen terjedelemben élt ott említett – az ingatlan értékesítésével összefüggő adókötelessé tétel – választási jogával.
A 2012/42. adózási kérdés szerint: „Az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pontjában meghatározott ingatlanértékesítésre
vonatkozó fordított adózás esetében az adóhatóság – az eladó adókötelessé tételre irányuló választásával összefüggő – tájékoztatási kötelezettségének 2012-tol a honlapján történő közzététellel tesz eleget.
Ezzel összefüggésben 2012-tol változott az adózás rendjérol szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.) 54. paragrafusának (5) bekezdése is. Ennek eredményeként az állami adóhatóság az adózót terhelő adókötelezettség jogszerű teljesítéséhez, a költségvetési támogatás jogszerű igénybevételéhez honlapján eddig is közzétehető adatok körét kibővítve közzéteszi továbbá azt a tényt, hogy az általános forgalmi adó-alanynak minősülő adózó (ideértve a csoportos általános forgalmiadó-alanyt is) az áfatörvény 88. paragrafusának (1) bekezdése alapján az adómentes ingatlanértékesítés vagy -bérbeadás tekintetében az adókötelessé tételt választotta, valamint az adókötelessé tétel időpontját.”
A fentiek alapján tehát az új ingatlanok és építési telkek értékesítése minden esetben áfás, és egyenes adózás alá esik, a használt
ingatlanok vonatkozásában főszabály az adómentesség, de az adóalanyok élhetnek az adófizetési kötelezettség választásának
jogával, amely – ha adóalanynak történik az értékesítés – fordított adózással járó ügyletként kezelendő.